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譲渡資産と取得資産の価額の差が、大きいほうの資産の価額の二割以上であること両者の資産の価額がぴったり一致している場合というのは、そうあるものではなく、その差額をどうするかというのが、実務上もっと大きな問題となる。税法は同じような価値の固定資産の交換だけを、特例の対象として考えており、その差の大きさを二割に限定してきている。
Ａは、土地Ｂがどうしてもほしかった。自動車整備業の土地が手狭になり、修理部品の置き場としてぜひ必要だった。
ＡはＢに対し、相当な値段で買取りを申し出た。Ｂは食堂を経営していたが、商売のほうはあまりかんばしくない。
というのも、全面道路が幹線道路とつながってしまい、車の交通量が増えすぎたからだ。Ｂは、住宅街に近くちょっと閑静な土地Ｃなら、商売も続けられそうだと思っていた。
Ｃ地の所有者も、条件次第では手離してもよいといっている。土地Ａ、土地Ｂ、土地Ｃとも、価値としてはほぼ同額である。
Ｂは、Ａに土地Ｂを売却して、土地Ｃを取得できればそれにこしたことはない。そこでネックになるのが、税務流出の問題だ。
土地Ｂを売った場合、三割近くの税金を負担したら、とても等価の土地Ｃを購入することは不可能になる。そこで、Ａは考えた。
Ａが土地Ｃを買い取ろう。その後で、土地Ｃと土地Ｂを交換すればよい。

そうすれば、取得して即交換は×、交換したものを買うのは○Ａ、Ｂ、Ｃすべてうまくいった事例である。は、次の点である。
形式的には、交換した後、売却したとしても、土地Ｃの所有者に自主性がなく、実質的にはＡが土地Ｃを買って土地Ｂと交換したとみなされ、交換の特例を否認されたケースがあるからだ。Ｂは念願の土地Ｃを取得することができる。
実はこうはうまくいかない。交換が認められる条件の中の「交換のために取得したものでない」に、違反するからである。
Ａはこの交換を断念したが、土地ＣがほしいＢは単独でＣと交渉し、土地Ｂと土地Ｃを交換することに成功した。Ａは、今度はＣと交渉すればよいことになる。
しばらくしてＣは売却を承諾したため、Ａはめでたく隣地を購入することができた。Ａ、Ｂ、Ｃすべてうまくいった事例である。
注意しなければならない従来の借地法では権利が強すぎるため、地主はダレも土地を貸そうとはしない。多くの地主は、昔うっかり貸してしまって痛い目にあっている。

地主だって遊ばせておくよりは、貸していくらかでも収益をあげたいと思ってはいるが、貸したが最後返ってこない。人は大勢いる。
土地というのは、事業用や居住用に使用する他人に貸す遊休地にしてなにないでおく三形態しかない。昔のように、保有コストが僅かだった頃は別として、今日のように固定資産税等のものすごい高騰がはじまるとの遊休地ではとても持ちこたえることはできない。
かといって、遊休土地の運用を考えても、とくに立地条件の良い所は別として、おいそれと採算ペースにのる事業があるとは思えない。交通の便が良くないと、アパート経営も年々難しくなってきている。
土地の需要はない訳ではなく、土地を借りて住みたい人や事業をやってみたい従来の借地権では、権利が強すぎるために？結果として借地の供給不足や借地人の負担増加を招いている。そこで、平成四年八月一日に施行きれた新法では、借地人・貸主双方のニーズに応える方法として、契約期間が満了したら更新されない、まったく新しいタイプのつまり、契約期間が満了しても原則として返却されず、更新されてしまう従来の借地法では、恐くて土地を貸すことなど思いもよらない。
結果として、借地の供給不足や借地人の負担額が目立っている。そこで、平成四年八月一日に施行された新法では、借地人・地主双方のニーズに応える法として、契約期間が満了したら更新されない、まったく新しいタイプの「定期借地権」は三つイプに分かれるが、いずれの場合も契約期間が満了したら更してってくるというのがポイントである。
持っておくこと、それ自体が困難になってきたのだ。将来の相続税の高騰もさることながら、現実に固定資産税が払いきれなくなってきている。
時価の一割二割が常識だった固定資産税の評価が、いっきに公示価格の七割にされた。三年前の評価額に比べ、五倍六倍七倍の地区が続出した。
負担調整措置はあっても、五％から二五％が毎年上がり続けるという。その固定資産税を回収するためには、なんとか資産運用をして収益をあげる他はない。
土地所有者は事業を起こすわけにもゆかないので、結局貸すということになる。これまでは、一旦他人に貸してしまうと借地権が発生して、半永久的に土地は戻ってこなかった。

貸したくても貸せない事情があったのだ。旧制度では、多くの土地が利用されずに放置されていた。
新借地法の「定期借りた。土地を遊ばせておくのはもったいない。
かといって、活用をする方法もない。数年前までの地主の感覚だったが、遊ばせておくのがもったいないという時代は、とうに過地権」によって、期限に必ず返ってくることが保証されることで、利用促進をはかろうとするのが政府の方針であり、また、それは地主の要求とも一致するのである。
これまでは、土地を貸してしまうと、借地権が発生して土地の一部を売ったのと同然になるから、土地の価格の半分以上の権利金をとらなければ割に合わず、貸し方がなかなかいなかったのが実情だった。ところが「定期借地権」は、期限がくれば必ず土地が返ってくる。
契約期間が五○年であれば必ず五○年後には更地のもとのままになるということなのである。もちろん、その間の値上りによるキャピタルゲインは地主のものになる。
旧借地権の発生で痛い目にあっている地主は、土地が返ってくることにまだ疑問をもっている。今回の定期借地権は、必ず期限に返還することを定め、法律化したものである。
将来、トラブルがまったくないとはいえないが、それは現在のアパート経営なども同じことだ。こと期限後の返還については、旧借地法とは反対に、法律は完全に地主の味方なのだ。
もちろん、契約は慎重に行ない「公正証書」にした上で「定期借地権」の登記をするなど、とるべき手段はキチンととるべきである。そうすれば、将来もどらないのではないかという不安は一○○％近く杷憂になる。
もっとも安定しているといわれているアパート経営にしても、空室が何ヶ月も続くと、とたんに資金がショートしはじめる。また減価償却が少なくなると、収入は同じでも所得税が増し、資金繰りを悪化させる。

「定期借地権」による資産運用は出費がほとんどない。費用といえば、土地の整備、分筆、公正証書の作成、登記などの費用だが、「保証金」の一部から支出すればよい。
「定期借地権」による資産運用は、借入金の煩わしさから解放されるのが大きな特徴だ。区画ごとに定借分譲住宅を建てる人が借りるので、各々の区画ごとで分筆登記し、区画ごとに「定期借地権」の登記をすることになる。
区画はどのように処分することも可能だ。たとえば、相続が発生したときＡ区画は売却、Ｂ区画は物納、Ｃ区画はそのままと、相続人ごとに都合の良いように処分することができる。
一筆の土地を共有相続した場合と比べると、その差がはっきりする。そのうちの一人だけが売りたいとか、利用したいと思うときに困ることになるのである。

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